Jamais le marché locatif français n’avait été aussi tendu. Après une période d’euphorie ou l’investissement immobilier locatif se portait très bien, 2023 s’annonce comme une année difficile, dans la continuité de 2022. La diminution des taux de défiscalisation de la loi Pinel, dispositif phare de l’incitation à l’investissement immobilier locatif, n’arrange rien. Fruit d’une politique du logement gouvernementale désastreuse qui ne va pas en s’améliorant. La crise du Covid, la guerre en Ukraine n’arrange rien. Le gouvernement qui tient à ses engagements annoncés lors de la COP à Paris n’arrange pas non plus l’immobilier locatif, on ne veut plus de passoires thermiques, et à juste titre vu la flambée des prix des énergies. Si on rajoute en ce début d’année 2023 le projet de réforme des retraites souhaité par le gouvernement, c’est la cerise sur le gâteau, dans une ambiance française morose. Du coup, les français restent conscients qu’il faut plus que tout investir. Dans ce contexte, l’immobilier reste une valeur refuge, néanmoins, Pour la majorité des français, le capital investi est à la baisse. Alors, les biens immobiliers Pinel cède le pas aux investissements immobilier moins couteux. La Lmnp a le vent en poupe. Qu’en sera-t-il en 2023 ? Tour d’horizon sur l’immo locatif.
La France ne veut plus de passoires thermiques, malgré la pénurie de logements
C’est un des engagements du gouvernement lors de la COP 2021 à Paris. Respecter les accords environnementaux. Rendre l’immobilier plus vert, plus vertueux. Exit donc les passoires thermiques jugées trop consommatrices d’énergies, trop énergivores. Si cette mesure est plutôt une bonne chose, on parle quand même de 7.2 millions de biens immobiliers qui sont trop énergivores (chiffre observatoire national de la rénovation énergétique), dont 140 000 qui ne peuvent plus être proposés à la location.
Le résultat de cette mesure est que les propriétaires préfèrent vendre leurs biens immobiliers plutôt que de se lancer dans des rénovations coûteuses des logements. C’est le marché locatif qui en prend un coup, alors même que certaines zones sont ultra tendues, que la demande de location est très forte.
Les petites superficies les plus recherchées
12 % pour les studios et 10% pour les T2. C’est la diminution du nombre d’annonces pour les biens immobiliers de ce type. Les petites superficies deviennent rares et très demandées. Cette tendance ne devrait pas faiblir pour 2023.
Les appartements supérieurs au T3 aussi sous fortes demandes
Ce n’est guère mieux pour les appartements plus grands. Dans la majorité des zones, on ne compte que 2 annonces pour des biens immobiliers contre 8 pour des biens à vendre. A cela s’ajoute une baisse du volume des annonces de 9%. Les biens à louer devienne une rareté en France.
Est-il encore temps d’acheter en Pinel ?
La Pinel 2023 voit ses taux de défiscalisation baisser, sauf si on respecte les critères très exigeants de la Pinel+ (hors quartier politique prioritaire de la ville). Le dispositif qui s’achèvera en 2024 est donc beaucoup moins intéressant qu’auparavant. Si la demande locative assure une rentabilité locative encore très intéressante, la rareté des biens neufs plombe une relance immobilière locative. Les programmes neufs Pinel deviennent rares, tout comme les programmes LMNP. Si l’immobilier locatif reste encore un investissement des plus rentables, force est de constater qu’il l’est un peu moins qu’hier.
En conclusion
La france manque de logements. Face à ce marché locatif tendu, investir dans l'immobilier reste une valeur sûre. Même si la rentabilité locative est moindre, en grande partie du aux différentes crises qui rendent l'achat immobilier plus onéreuses, le retour sur investissement, que ce soit en Pinel ou LMNP, reste bons avec des rendements intéressants. Cependant, on peut se poser la question sur les bonnes affaires à réaliser d'ici les prochaines années.